O escopo, os limites e o método.

O que o relatório não cobre

Começamos por aqui de propósito. Escopo declarado vale mais do que lista de funcionalidades.

• Matrícula e ônus reais. Não consultamos o cartório de registro de imóveis. Titularidade, cadeia dominial, hipoteca, alienação fiduciária, penhora, usufruto e averbações estão fora.
• Pessoas, com duas exceções nomeadas. As 20 verificações sobre o imóvel não olham para pessoas. Quando o cliente informa o CPF ou CNPJ do vendedor, o relatório acrescenta duas consultas: Cadastro de Empregadores do MTE e certidão de débitos ambientais do IBAMA. Processos judiciais, execuções, insolvência, antecedentes e restrições cadastrais continuam fora.
• Camada estadual e municipal. Fora o cadastro de unidades de conservação, o relatório consulta bases federais. Licenciamento ambiental estadual, zoneamento municipal, tombamento local e embargos de órgãos estaduais não são alcançados.
• Ocupação e posse. Quem está na área, arrendamento não averbado, comodato e contrato de integração não aparecem em base cadastral.
• Regularidade fiscal do imóvel. CCIR e ITR não estão entre as 20.
• Interpretação. O relatório é gerado sem análise humana. Ele não conclui e não recomenda.

Como a consulta é feita

O relatório parte de um polígono. Ele vem do que o cliente informou — código do Cadastro Ambiental Rural, CNPJ rural, coordenadas ou arquivo de mapa — e não é conferido contra a matrícula do imóvel negociado.

Essa é a limitação estrutural do produto, e ela vale a pena ser dita de frente: se o perímetro informado não corresponde ao imóvel da operação, as 20 respostas estarão corretas sobre a área errada. Quando a operação for relevante, use o memorial descritivo georreferenciado, e não o código que a outra parte forneceu.

Sobre esse polígono:

• Sistema de referência: SIRGAS 2000 (EPSG:4674), o mesmo dos serviços geoespaciais oficiais brasileiros.
• Critério de incidência: interseção geométrica direta entre o polígono e a feição da base. Quando a fonte não suporta o filtro de interseção, a consulta usa o retângulo envolvente do polígono — e o método usado fica registrado no relatório, consulta a consulta.
• Cadastro Ambiental Rural: a base é publicada por unidade da federação. A consulta percorre as 27 camadas estaduais, porque o polígono pode cruzar divisa. As camadas que não contêm o imóvel respondem vazio.
• Parcelas certificadas do INCRA: o serviço é por estado. A unidade da federação é identificada a partir do próprio polígono antes da consulta.

Limites técnicos declarados

Extensão máxima. O polígono é aceito até 2 graus de extensão no seu retângulo envolvente. Acima disso a consulta é recusada, em vez de devolver resultado silenciosamente incompleto.

Teto de itens por consulta. As fontes limitam quantas feições devolvem de uma vez — 2.000 na maioria delas, e 200 por unidade da federação no Cadastro Ambiental Rural. Quando o polígono é grande o bastante para atingir o teto, o relatório informa quantos itens de quantos vieram, em vez de apresentar a parte como se fosse o todo. Nesse caso, dividir o polígono devolve o resultado completo.

Duas datas, não uma

Elas não são a mesma coisa e a distinção importa para quem vai usar o documento.

Data da consulta é o dia em que perguntamos à base. Data da base é de quando é o conteúdo que aquele órgão publicou.

Uma base pode ser consultada hoje e responder com dados de meses atrás — é assim que o órgão publica, e não há como acelerar. Dois casos concretos: o cadastro de unidades de conservação estaduais e municipais é o corte de fevereiro de 2024, e os alertas de desmatamento cobrem publicações de 2019 em diante.

O que cada estado de resposta significa

Cada uma das 20 consultas volta com um estado, e ele aparece no relatório.

Sem ocorrência quer dizer que aquela base não tem registro sobre a área. Não quer dizer que o risco não existe. Base pública não registra tudo e não registra na hora — a ausência de registro é informação sobre a base, não garantia sobre o imóvel.

Não verificado é quando a fonte não respondeu depois das tentativas. O relatório nomeia qual base falhou e em que data. Nunca convertemos falha em "sem ocorrência", e nenhuma consulta é omitida do documento.

Resultado parcial é o caso do teto de itens descrito acima: o relatório informa quantos de quantos vieram.

Onde ele entra no seu trabalho

O relatório é peça de triagem e de instrução, não de conclusão. Ele economiza o trabalho de abrir 20 portais oficiais com o polígono certo em cada um, e devolve um documento datado, com a fonte de cada resposta, que você pode anexar e citar.

Cada relatório tem número e código de verificação, conferíveis em /autenticar/ por qualquer pessoa, sem conta. A conferência prova que o documento foi emitido por nós e não foi alterado — não atesta que o conteúdo está correto, porque o conteúdo é o que as bases responderam.

Operação recorrente

Se você faz várias operações por ano, escreva para contato@checkrural.com.br descrevendo o volume e como precisa receber. Hoje a emissão é por imóvel, uma de cada vez; se houver demanda para outro formato, queremos ouvir antes de construir.